Украинский рынок недвижимости переживает тяжелые времена

квартирыПровал курса гривни в конце февраля сузил выбор стратегий украинских строительных компаний до минимума. Рынок фактически перестал подавать признаки жизни, пишет Елена Романюк в №11 журнала Корреспондент от 20 марта 2015 года.

«Особенно сложно сейчас обстоят дела на рынке первичной недвижимости. Спрос на квартиры в строящихся домах упал до рекордных показателей, а поднимать цены в погоне за долларом рискнут не все застройщики, – рассказывает Корреспонденту аналитик одной из столичных консалтинговых компаний. – Некоторые предпочли просто приостановить продажи, посмотреть, что будет с курсом дальше, чтобы сформировать новые цены исходя из этого.

Первичный рынок сдерживал цены в гривне до последнего.

«Однако в самый пик роста курса доллара застройщики смогли позволить себе поднять цены в среднем на 5-7 тыс. грн за 1 кв. м. При этом чем ближе была стройка к завершению, тем большим был рост цен на недвижимость», – отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.

С точки зрения покупателей, повышение было весьма существенным и носило молниеносный характер.

«Могу привести реальный пример: застройщик поднял цены на 40% буквально за первые десять дней марта, – рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate. – В конце февраля наша компания помогала оформить сделку покупателю, который изначально заплатил застройщику 25% от общей стоимости объекта. В течение недели, пока деньги были в пути, застройщик поднял цену на 20%. И ещё на 20% – на следующей неделе, пока шла стандартная бумажная волокита».

Покупатель оказался поставлен перед фактом – за покупку придётся заплатить на 2 тыс. грн за 1 кв. м больше, чем планировалось. В пересчёте на площадь жилья повышение оказалось ощутимым.

В феврале по сравнению с январём цена 1 кв. м была повышена в 39 новостройках экономкласса – на 1.000-2.300 грн за 1 кв. м

По данным портала Столичная недвижимость, в феврале по сравнению с январём цена 1 кв. м была повышена в 39 новостройках экономкласса – на 1.000-2.300 грн. Квартиры в 12 домах бизнес-класса подорожали на 3.200-6.850 грн, в пяти домах премиум-класса – на 4.500-13.000 грн.

Точка невозврата

Примечательно, что укрепление гривни в марте отразилось на стоимости квадратных метров не так существенно. Компании, только-только повысившие цены, в большинстве своём не стали их пересматривать.

«Мы снова немного опустили цены. Сейчас они составляют 17-18 тыс. грн за 1 кв. м в домах экономкласса. До скачка курса доллара эта сумма составляла 16 тыс.», – рассказывает Корреспонденту Лариса Ломакина, директор отдела продаж строительной компании Лико-Холдинг.

В качестве аргумента против снижения цен застройщики приводят рост стоимости стройматериалов. Участники рынка утверждают, что они подорожали в среднем более чем на 30%. Если в случае с импортными материалами причина всё в той же девальвации, то  рост цен на отечественные товары поставщики объясняют увеличением расходов – тарифов на газ, электроэнергию, топливо и т. д.

«Цены так или иначе связаны с курсом доллара. Поскольку стоимость 1 кв. м состоит из расходов на строительство, то, соответственно, когда растут эти расходы, увеличивается и цена за 1 кв. м», – поясняет Анна Искиэрдо, директор проектной компании АИММ-Групп.

«Уверенности в том, что гривня перестанет обесцениваться, нет. К тому же, несмотря на стабилизацию курса, стоимость горюче-смазочных, строительных материалов и т. д. пока не снизилась», – подтверждает слова коллеги Александр Попов, директор проектной группы Архиматика.

Впрочем, есть и другая точка зрения. Елена Шуляк, глава совета отраслевого объединения Ukrainian Building Community, считает, что как раз сегодня себестоимость строительства жилья в Украине находится на самом низком уровне. По оценкам эксперта, сейчас она составляет около $300-350 за 1 кв. м – строители получают зарплаты, которые пока никто не спешит индексировать, а на складах у многих застройщиков ещё есть достаточное количество стройматериалов, закупленных по старым ценам.

«Я считаю, что такая низкая себестоимость строительства, как сейчас, вряд ли ещё когда-то будет», – говорит Шуляк.

Что же касается застройщиков, существенно повысивших цены в связи с ослаблением гривни, то здесь, по её словам, всё объясняется желанием вернуть инвестиции, уже вложенные в проекты.

«Если ты частный инвестор и вложил в проект $ 1 млн, естественно, ты хочешь вернуть именно этот $ 1 млн, а не сумму, которая в долларовом эквиваленте будет вдвое меньше», – уточняет эксперт.

Кроме того, многие застройщики привлекали долларовые кредиты, которые теперь нужно как-то погашать.

Есть и потребительский фактор. Если застройщик поднял цены для клиентов, купивших жильё в рассрочку, он не может снизить их для новых покупателей, поясняет Сергей Костецкий, ведущий аналитик консалтинговой группы SV Development. Поэтому ежедневно менять ценовую политику не так уж просто.

«Механизм повышения и понижения цен в девелоперских проектах вообще деликатная вещь, с этим не играют, – предупреждает Артюхов. – Здесь нельзя поддаваться панике».

Например, руководитель проекта всё-таки принял решение поднять цены. Нашлись несколько покупателей, купивших квартиры, возможно, опасаясь дальнейшего повышения. Однако рынок в целом может быть не готов платить больше, а там, как это случилось в марте, и курс откатится назад.

«Вопрос: как застройщику потом снизить цену, чтобы привлечь покупателей и восстановить спрос? Как только он это сделает, все, кто купил квартиры по завышенной цене, придут с требованием пересмотреть стоимость», – рассуждает эксперт.

Группа риска

Побочным явлением сложившейся на рынке патовой ситуации может стать увеличение количества недостроев.

«Очень большая вероятность того, что на рынке первичной недвижимости может начаться тотальная заморозка объектов. И кто эти объекты будет достраивать, непонятно. Последствия могут быть даже серьёзнее, чем в 2009 году», – высказывает опасения Костецкий.

В зону риска попадают все жилые комплексы на начальной стадии строительства

По словам Приходько, в зону риска попадают все жилые комплексы на начальной стадии строительства.

«Замороженные недострои обязательно будут. Высокая вероятность этого у больших жилых комплексов с их «последними» плановыми секциями», – говорит он.

Также могут быть не достроены объекты компаний, которые начали работать на рынке недавно и ещё не создали достаточную финансовую мощность, чтобы поддерживать строительство без поступления денег от продажи квартир, а также объекты, возводимые за счет заёмного финансирования в валюте.

«На мой взгляд, если доля заимствования в валюте превышает 50%, то этот застройщик не выживет», – считает Артюхов.

В эту же категорию попадают и объекты так называемого незаконного строительства, ситуацию с которыми Корреспондент описывал в одном из предыдущих номеров.

«Скандал вокруг объектов компаний Укогруп и Сити Групп показывает, с какими рисками может столкнуться застройщик, пытающийся построить что-либо без полноценной проектной документации, соответствующей классу объекта и прошедшей все необходимые согласования», – подчеркивает Попов.

Оставить свой комментарий

Я не Робот!

Поиск по сайту
© 2017    По всем вопросам: vld.mosc2@gmail.com    //    Войти   //    Вверх